Výpočet dane z príjmu prenájmu nehnuteľnosti v roku 2023

Veľmi častou otázkou zo strany našich klientov je, akým spôsobom správne vypočítať daň z príjmu vyplývajúcu z prenájmu nehnuteľnosti. Klientov ďalej zaujíma sadzba dane, informácia o tom či budú musieť platiť aj zdravotné či sociálne poistenie. Keďže tento rok 2023 prial nájmom viac ako po minulé roky, rozhodol som sa teda ozrejmiť vám základné informácie týkajúce sa zdaňovania fyzickej osoby prenajímajúcej nehnuteľnosť.

Čo sa týka samotného prenájmu nehnuteľnosti resp. jej časti na území SR platí, že pokiaľ nie je daňovník registrovaný u správcu dane z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, vzniká mu povinnosť registrácie. Lehota v ktorej si musí splniť povinnosť podľa predchádzajúcej vety je do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajal nehnuteľnosť.

Sadzba dane z príjmov fyzickej osoby sa odvíja zo súčtu čiastkových základov dane vypočítaných z jednotlivých druhov príjmov dosiahnutých v príslušnom kalendárnom roku. Ak dosiahnete v roku 2023 napr. príjem zo zamestnania a príjem vyplývajúci z prenájmu nehnuteľnosti, z každého druhu príjmu je potrebné vypočítať čiastkový základ dane a ak súčet týchto čiastkových základov dane nepresiahne sumu 41.445,46 eura, potom sa uplatní sadzba 19%. Ak by však súčet čiastkových základov dane presiahol 41.445,46 eura, potom na tú časť základu dane, ktorá presiahne túto sumu uplatníte sadzbu 25%. Samotný čiastkový základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sa vypočíta ako rozdiel medzi dosiahnutým zdaniteľným príjmom z prenájmu nehnuteľnosti a daňovými výdavkami vynaloženými v súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti.

Fyzická osoba je povinná podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb za rok 2023 v prípade, ak jej celkové zdaniteľné príjmy dosiahnuté v roku 2023 presiahnu sumu 2 461,41 eur (s výnimkou uvedenou v § 32 ods. 4 zákona o dani z príjmov), resp. aj keď vykazuje daňovú stratu. 

Podstatnou a dobrou správou je, že príjmy z prenájmu sú oslobodené od dane z príjmov v plnej výške, ak úhrn týchto príjmov v kalendárnom roku nepresiahne sumu 500 eur. Ak v kalendárnom roku úhrn týchto príjmov presiahne sumu 500 eur, uplatní sa na ne oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 eur a do základu dane sa zahrnú len príjmy presahujúce 500 eur.

Ak sa prenajíma nehnuteľnosť, ktorá patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z jej prenájmu si manželia môžu rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si potom rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti. Oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur si môžu uplatniť obidvaja manželia.

Výdavky daňovníka, ktorý zaradil nehnuteľnosť do obchodného majetku:

• výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
• výdavky na technické zhodnotenie prenajímanej nehnuteľnosti (ustanoveným spôsobom),
• výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov,
• úroky z úverov a pôžičiek poskytnutých na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti zaplatených po zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku,
• výdavky za spotrebu energií (vody, plynu, tepla, elektrickej energie),
• daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku v znení neskorších predpisov,
• výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti,
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku v znení neskorších predpisov.

Výdavky daňovníka, ktorý nezaradil nehnuteľnosť do obchodného majetku:

• výdavky za spotrebu energií (vody, plynu, tepla, elektrickej energie),
• zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov,
• výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku v znení neskorších predpisov.

V príkladovom výpočte nižšie budeme rozoberať zdaňovanie prenájmu nehnuteľnosti bez živnostenského oprávnenia, nakoľko väčšina prenajímateľov prenajíma svoje nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov.

Príklad:

Pán Lukáš v roku 2023 prenajímal svoj byt (nehnuteľnosť nezaradenú do obchodného majetku) za 750 eur/mesačne vrátane energií. Z tohto svojho bytu dosiahol príjem vo výške 9.000 eur (12 x po 750 eur). Preukázateľne vynaložené výdavky (teplo, voda, plyn, elektrina) boli vo výške 2.400 eur. Suma oslobodená od dane z príjmu je vo výške 500 eur. Ak teda preukázateľne vynaložené výdavky v súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti budú predstavovať sumu 2 400 eur, potom do daňového priznania pán Lukáš uvedie sumu výdavkov vo výške 2.256 eur prepočítanú pomerom príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom (8500 : 9000 x 2400). Jednotlivé prepočty je potrebné zaokrúhľovať na dve desatinné miesta matematicky. Teda 8500 : 9000 = 0,94 x 2400 = 2256. Čiastkový základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti bude vo výške 6.244 eura (8500 - 2256).

Ak by pán Lukáš v roku 2023 nedosiahol žiadny iný druh príjmu, daňová povinnosť (pri sadzbe dane 19%) by predstavovala sumu 1.186,36 eura (6244 x 0,19).

Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) uvediete do daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2. K daňovému priznaniu k dani z príjmov FO neprikladáte účtovné výkazy, nakoľko daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak účtuje v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.

Príjmy z prenájmu sa nezapočítavajú do vymeriavacieho základu pre platenie odvodov ani do zdravotnej, ani do Sociálnej poisťovne.

Autor článku:

MGR. LUKÁŠ SOPKO, MBA, LL.M. - realitný maklér a CEO spoločnosti Diamond Reality / +421 902 198 170 / sopko@diamondreality.sk /