Zaradenie nehnuteľnosti na prenájom do obchodného majetku

Prenajímateľ, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti a plánuje ju využiť na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov v súlade so zákonom o dani z príjmov, má možnosť sa dobrovoľne rozhodnúť, či tento majetok zaradí do svojho obchodného majetku. To znamená, že môže rozhodnúť, či o nehnuteľnosti bude účtovať alebo ju evidovať v rámci daňovej evidencie.

Čo je obchodným majetkom v zmysle § 2 písm. m) zákona o dani z príjmov?

Obchodným majetkom je súhrn majetkových hodnôt, a to vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných iných hodnôt, ktoré má fyzická osoba s príjmami podľa § 6 vo vlastníctve a ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, o ktorých táto fyzická osoba účtuje alebo účtovala, eviduje alebo evidovala podľa § 6 ods. 11; obchodným majetkom podľa tohto ustanovenia je aj hmotný majetok obstarávaný formou finančného prenájmu.

Ak prenajímate nehnuteľnosť alebo jej časť (okrem pozemku) na území Slovenskej republiky a nie ste registrovaný v súvislosti so svojou podnikateľskou alebo inou samostatnou zárobkovou činnosťou na príslušnom miestnom daňovom úrade, máte povinnosť tak urobiť podľa § 49a odseku 2 zákona o dani z príjmov. Viac o registrácii TU.

Pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku je možné uplatniť nasledujúce výdavky:

• na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),
• na technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom),
• na jej opravy a udržiavanie, 
• na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností,
• týkajúce sa úhrad vlastníka bytu do fondu prevádzky, údržby a opráv,
• úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti,
• poistenie prenajímanej nehnuteľnosti,
• daň z nehnuteľnosti (§ 19 ods. 3 písm. j zákona o dani z príjmov), 
• výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku je relatívne jednoduchá záležitosť. Samotnú nehnuteľnosť založíte do inventárnej karty dlhodobého majetku, kde uvediete názov majetku, dátum obstarania, dátum zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku, hodnotu nehnuteľnosti na vstupe, dobu odpisovania(40 rokov pri nehnuteľnostiach v 6 odpisovej skupine), výpočet ročných odpisov (Pozor: pozemky sa neodpisujú!).

Ako je to s daňou z príjmu pri predaji takejto nehnuteľnosti?

Nezabudnite, že ak daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorá slúži na podnikateľské účely a je zaradená do obchodného majetku v čase predaja, príjem z predaja takejto nehnuteľnosti podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi jednotlivé druhy príjmov z podnikania a inej samostatnej zárobkovej činnosti v závislosti od toho, na ktorý z týchto typov činností je nehnuteľnosť využívaná. Daňovník má možnosť uplatniť zostatkovú hodnotu nehnuteľnosti vo svojich daňových výdavkoch v súlade s platnými ustanoveniami zákona o dani z príjmov.

Oslobodenie od dane sa týka príjmu z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola zaradená do obchodného majetku, avšak až po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku. Toto oslobodenie však neplatí v prípade príjmu, ktorý plynul daňovníkovi v dôsledku zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzatvorenej do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku, a to aj napriek tomu, ze samotná kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od vyradenia tejto nehnuteľnosti z obchodného majetku.

POTREBUJETE POMÔCŤ SO SPRÁVOU NEHNUTEĽNOSTI?: https://www.diamondreality.sk/sprava-nehnutelnosti-na-prenajom

MGR. LUKÁŠ SOPKO, MBA, LL.M. - realitný maklér a CEO spoločnosti Diamond Reality / +421 902 198 170 / sopko@diamondreality.sk /