Autorizácia kúpnej zmluvy advokátom

Účinnosťou novely zákona č. 586/2003 Z. z. o advokácii a o zmene a doplnení zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov pribudlo od 01.09.2009 všetkým advokátom oprávnenie autorizovať zmluvy o prevode nehnuteľností. Autorizácia zmluvy je spísanie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, zistenie totožnosti účastníkov tejto zmluvy a ich zástupcov, posúdenie, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom, a posúdenie, či uzavretím zmluvy nedôjde k skutočnosti, zakladajúcej vznik škody. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti za odplatu, advokát upozorní účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a v zmluve uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Advokát je povinný oznámiť účastníkovi zmluvy o prevode nehnuteľnosti výšku poistného krytia a poisťovňu, v ktorej je poistený pre prípad škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti.

Výhody autorizácie:

• Katastrálny odbor povolí vklad autorizovanej zmluvy v lehote najneskôr do 20 dní. V prípade, že by zmluva nebola autorizovaná advokátom, je kataster povinný rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia.
• Advokát je poistený pre prípad vzniku škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti a má povinnosť účastníkom zmluvy oznámiť výšku poistného krytia aj poisťovňu, v ktorej je poistený. Advokát s ktorým spolupracujeme je poistený na 1,5 milióna eur.
• Pri autorizácii nie je nutné overovať podpisy u prevodcov z dôvodu, že samotné autorizovanie zmluvy o prevode vlastníctva nehnuteľnosti supluje osvedčenie podpisu notárom.
• Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, ktorá bola autorizovaná advokátom, okresný úrad posudzuje zmluvu iba z pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom a či sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu. Prakticky to znamená, že aj samotný úradník, resp. pracovník katastrálneho odboru, ktorý bude rozhodovať o povolení vkladu, už nebude skúmať či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť, alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom a pri rozhodovaní o vklade katastrálny odbor už neprihliada aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu.
• Ochrana zmluvných strán - advokát svojou odbornosťou garantuje, že sa kupujúci nestane obeťou podvodu a zároveň predávajúcemu minimalizuje riziko toho, že nebude riadne a včas uhradená kúpna cena. Dobrý odborník by mal zmluvným stranám navrhnúť a ozrejmiť vhodné alternatívy úhrady kúpnej ceny, poznať a včas reagovať na možné problémy a predísť zbytočným komplikáciám, ktoré by prípadne mohli vzniknúť.

Fakt, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola autorizovaná advokátom, preukazuje doložka o autorizácii, ktorá musí obsahovať:

• vyhlásenie advokáta, že pri spisovaní zmluvy postupoval podľa § 1a ods. 1 Zákona o advokácii
• údaj o počte listov, ktoré zmluva obsahuje,
• miesto a dátum vydania doložky o autorizácii,
• meno, priezvisko a podpis advokáta,
• odtlačok pečiatky advokáta, v ktorej je uvedená adresa advokátskej kancelárie a číslo zápisu v zozname advokátov Slovenskej advokátskej komory.

VZOR DOLOŽKY O AUTORIZÁCII:

Ak advokát nepozná účastníkov, ich zástupcov, tí musia preukázať svoju totožnosť platným dokladom totožnosti, alebo ich totožnosť musí byť potvrdená dvoma svedkami totožnosti. Ak advokát napriek tomuto postupu nemá istotu o totožnosti osôb, vykoná ďalšie zisťovanie, najmä vyzve osoby a ich zástupcov, aby doložili listiny z evidencie dokladov totožnosti, zistí totožnosť prostredníctvom ďalších svedkov, o ktorých totožnosti nemá žiadne pochybnosti, požiada o vyjadrenie príslušnú obec, vykoná zisťovanie na základe iných listinných dôkazov. Keď sa ani napriek tomuto postupu advokátovi nepodarí zistiť skutočnú totožnosť účastníkov a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti; to neplatí, ak preukáže, že poškodený účastník zmluvy vedel o skutočnosti, ktorá bola príčinou vzniku škody.

Autorizovať možno kúpne zmluvy, darovacie zmluvy, zámenné zmluvy, dohody a vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dohody o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva.

Pokiaľ kupujete nehnuteľnosť, vo vlastnom záujme trvajte na autorizácií kúpnej zmluvy advokátom. Vyššie zmienené výhody sú dostatočne silný argument na to, aby ste takúto možnosť dobre zvážili. Advokát, s ktorým spolupracujem, uvádza do zmlúv o prevode nehnuteľnosti aj splnomocňovacie ustanovenie o tom, že môže vykonať akékoľvek úkony, ktoré budú potrebné na odstránenie chýb/nedostatkov danej kúpnej zmluvy, resp. akýchkoľvek iných prekážok konania, ktorého predmetom bude zápis vlastníctva k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností. Advokát je v zmysle tohto plnomocenstva oprávnený okrem iného vykonať opravy, úpravy, resp. iné zásahy do textu kúpnej zmluvy, prípadne aj vyhotoviť a v mene účastníkov kúpy podpísať dodatok k tejto kúpnej zmluve. Je teda splnomocnený v mene účastníkov kúpnej zmluvy podpísať a podať na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor, návrh na vklad vlastníckeho práva.

Advokát však v našich kúpnych zmluvách nie je oprávnený bez predchádzajúceho písomného súhlasu účastníkov zmeniť výšku, alebo splatnosť kúpnej ceny resp. aj akejkoľvek jej časti, zmeniť čísla účtov, na ktoré má byť uhradená kúpna cena, alebo aj akákoľvek jej časť a nemá ani právo zmeniť termín odovzdania predmetu kúpy, a tak sa naozaj nie je čoho obávať.

Autor článku:

MGR. LUKÁŠ SOPKO, MBA, LL.M. - realitný maklér a CEO spoločnosti Diamond Reality / +421 902 198 170 / sopko@diamondreality.sk /