Na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti?
Overte si údaje o majiteľovi
Keď má kupujúci vyriešenú otázku financií a vie, ktorú nehnuteľnosť bude kupovať, je najdôležitejšou úlohou overiť si údaje o majiteľovi a samotnej nehnuteľnosti. Majiteľa a jeho vlastnícky vzťah si môžete preveriť nahliadnutím do listu vlastníctva, kde v časti „B“ nájdete údaje o vlastníkovi a prípadne iných oprávnených osobách, ktoré môžu nakladať s nehnuteľnosťou. Pokiaľ predávajúci nie je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, bude potrebné uzatvoriť zmluvu o prevode vlastníctva so všetkými spoluvlastníkmi, zapísanými na danom liste vlastníctva. Kupujúci by si mal ďalej overiť, či predávajúci, ktorý je podľa listu vlastníctva výlučným vlastníkom, nežije v manželstve. V takom prípade by mal požiadať druhého manžela o potvrdenie, že predmetná nehnuteľnosť je vo výlučnom vlastníctve predávajúceho a nie je predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Prípady, kedy predávajúci v postavení jedného z manželov zatají, že predávaná nehnuteľnosť patrí do BSM (bezpodielového spoluvlastníctva manželov), mnohokrát končia súdnou dohrou, čo v konečnom dôsledku pre kupujúceho znamená stratu času a peňazí.
Ťarchy, vecné bremená, dlhy, predkupné právo...
Potenciálne nebezpečenstvo pre kupujúceho predstavujú tzv. ťarchy, akými sú najmä vecná bremená, predkupné právo, doživotné užívanie, exekúcia a iné práva, ktoré by mali byť pred prevodom nehnuteľnosti na liste vlastníctva vymazané! Tieto ťarchy sa nachádzajú v časti „C“ každého listu vlastníctva a vzťahujú sa buď na nehnuteľnosť a/alebo na vlastníka danej nehnuteľnosti. Vecné bremená totiž obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať, alebo niečo konať. Práva zodpovedajúce vecným bremenám sú spojené buď s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti, alebo patria určitej osobe. Vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa. Na všetky tieto potenciálne nebezpečenstva by vás mal upozorniť realitný maklér. Pri kúpe bytu sa informujte u správcu, či na ňom nie sú žiadne podlžnosti na úhradách za služby spojené s užívaním bytu. Potvrdenie o úhrade záväzkov voči správcovi je povinnou súčasťou podania návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.
Pozor si treba dať na nedostatky, napríklad technického charakteru, ktoré nie sú na prvý pohľad vidieť, hoci evidentne existujú. Ide napríklad o plesne pod novou omietkou, nefungujúce elektrické obvody, prasknuté potrubia, popraskané múry zaplátané vrstvou novej omietky atď... S týmito technickými problémami sa stretávame väčšinou pri zrekonštruovaných nehnuteľnostiach, kde je mnohokrát zámerom zakryť tieto chyby pred zrakom záujemcu o kúpu. Odporúčame preto na obhliadku nehnuteľnosti prizvať kvalifikovaného stavebného pracovníka, ktorý vám vie pomôcť odhaliť nedostatky ešte pred kúpou.
Kontrola právnikom
Každý kupujúci by mal dať pripraviť, prípadne aspoň skontrolovať, kúpnu zmluvu pred jej podpisom skúsenému právnikovi. Ten dokáže ešte pred podpisom zmluvy predísť zbytočným problémom, ktoré môžu vzniknúť v budúcnosti. Prevod vlastníckeho práva totiž závisí od rozhodnutia katastrálneho odboru príslušného okresného úradu o povolení vkladu, a nie od zaplatenia kúpnej ceny. Navrhujem preto zložiť finančné prostriedky pri podpise kúpnej zmluvy do notárskej úschovy, alebo zriadiť vinkulovaný účet v banke. Tieto dva spôsoby úhrady kúpnej ceny považujem za najviac bezpečné.
Predloženie dokladov na katastrálnom úrade
Posledným krokom je podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva. K návrhu je potrebné priložiť zákonom požadované prílohy, predovšetkým zmluvu v dvoch vyhotoveniach, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra. Ďalšie prípadné prílohy k návrhu stanovuje katastrálny zákon. Väčšinou ide o potvrdenie o úhrade záväzkov voči správcovi a kolok v hodnote 66 Eur. Katastrálny odbor má zákonnú povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice, alebo bola autorizovaná advokátom, katastrálny odbor rozhodne o návrhu do 20 dní. V oboch prípadoch je poplatok za vklad do katastra stanovený 66 Eur. Ak by bol zaplatený poplatok v sume 266 Eur, vklad vykonajú na katastri do 15 dní. Možnosťou, ako ušetriť peniaze, je podanie návrhu elektronickou formou, kde sa poplatky v jednotlivých prípadoch znížia o 50 percent. V prípade zamýšľaného návrhu na vklad je poplatok nižší o 15 Eur, teda 51 Eur.
Autor článku:
MGR. LUKÁŠ SOPKO, MBA, LL.M. - realitný maklér a CEO spoločnosti Diamond Reality / +421 902 198 170 / sopko@diamondreality.sk /
