Podpis rezervačnej zmluvy elektronicky

Rezervačná zmluva už zo svojej podstaty slúži na dočasné zarezervovanie nehnuteľnosti pre potenciálneho kupujúceho. V slovenskom právnom poriadku sa pojem "rezervačná zmluva" alebo "dohoda o rezervácii nehnuteľnosti" explicitne nevyskytuje, avšak realitná prax si takúto zmluvu vyžiadala. Kvalitne spracovaná rezervačná zmluva chráni budúceho kupujúceho, budúceho predávajúceho a realitnú kanceláriu a zabezpečuje plnenie povinností týchto strán. Naša rezervačná zmluva je koncipovaná ako zmluva o budúcej zmluve v súlade s paragrafom 50a Občianskeho zákonníka. Je dôležité poznamenať, že zmluva o zmluve budúcej je záväzná pre budúceho kupujúceho aj budúceho predávajúceho a významne obmedzuje ich možnosti uzatvoriť zmluvu, ktorá má byť na jej základe uzatvorená s inými stranami v období jej platnosti.

Pre platnosť zmluvy o budúcej zmluve sa vyžaduje, aby bola:

1. uzavretá písomne - V paragrafe 40 ods. 4 OZ je uvedené, že písomná forma je zachovaná, ak je právny úkon urobený telegraficky, ďalekopisom alebo elektronickými prostriedkami, ktoré umožňujú zachytenie obsahu právneho úkonu a určenie osoby, ktorá právny úkon urobila. (Pozn.: O tom kedy je písomná forma zachovaná sa zaoberal aj Najvyšší súd Slovenskej republiky pod sp. zn. 4Asan/3/2016, ktorý uvádza, citujem: „Odvolací súd má za to, že za písomnosť sa za splnenia určitých podmienok môže považovať aj zaslanie e-mailu, SMS alebo faxu, pričom základnou podmienkou je, aby došlo k zachyteniu textu právneho úkonu na hmotnom podklade, z ktorého je možné identifikovať obsah právneho úkonu a osobu, ktorá tento právny úkon urobila...“)
2. aby v nej bola uvedená doba, dokedy zmluvné strany budúcu zmluvu uzavrú – to v rezervačnej zmluve nájdete.
3. uvedenie podstatných náležitostí tej zmluvy, ktorá sa má na jej základe uzatvoriť – všetky tieto náležitosti naša rezervačná zmluva obsahuje.

Zmluva o budúcej zmluve nevyžaduje úradne osvedčené podpisy strán, pretože overenie podpisov je osobitnou náležitosťou samotnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti (kúpnej zmluvy). To znamená, že na zmluve o budúcej zmluve môžu byť použité aj obyčajné (jednoduché) alebo zdokonalené elektronické podpisy, ktoré sú v súlade s našou platnou legislatívou. Systém, ktorý pri zdokonalenom elektronickom podpise využívame my zaznamenáva špeciálne dáta o podpise, ako je priebeh v čase a rýchlosť ťahu, a tak umožňuje expertom z oblasti písmoznalectva skúmať elektronický podpis rovnakými postupmi ako podpis na papieri. Toto umožňuje ľahko preukázať totožnosť podpisujúceho. Použitie elektronického podpisu šetrí čas, znižuje náklady na papier a tlač a odbúrava firemnú byrokraciu, a v neposlednom rade je to šetrné k životnému prostrediu.

Na území Slovenska a Európskej únie platí Nariadenie Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) č. 910/2014 z 23. júla 2014 o elektronickej identifikácii a dôveryhodných službách pre elektronické transakcie na vnútornom trhu a o zrušení smernice 1999/93/ES („Nariadenie eIDAS“).

Nariadenia Európskeho parlamentu a Rady sú právne predpisy, ktoré platia v celej Európskej únii a sú záväzné pre všetky členské štáty. Ich ustanovenia musia byť riadne dodržiavané a vytvárajú práva a povinnosti pre jednotlivcov, ktorí sa na ne môžu odvolávať aj na vnútroštátnych súdoch. Nariadenia majú automatickú a jednotnú platnosť v celej EÚ.

Na základe Nariadenia eIDAS rozdeľujeme elektronické podpisy do troch kategórií:

1. obyčajný (jednoduchý) elektronický podpis,
2. zdokonalený elektronický podpis, - (týmto spôsobom budeme podpisovať rezervačnú zmluvu My)
3. kvalifikovaný elektronický podpis.

Podľa čl. 49 preambuly Nariadenia eIDAS platí zásada, podľa ktorej „elektronickému podpisu by sa nemal odopierať právny účinok z dôvodu, že je v elektronickej forme…” Podľa nariadenia eIDAS teda nemôže byť dokument odmietnutý ako dôkaz v právnom konaní iba z dôvodu, že bol podpísaný elektronicky. Zdokonalený elektronický podpis si preto vyžaduje vyššiu mieru opatrení a istoty o tom, kto daný dokument podpísal.

Zdokonalený elektronický podpis v súlade s článkom 26 Nariadenia eIDAS musí spĺňať tieto požiadavky:

• je jedinečne spojený s podpisovateľom;
• umožňuje určenie totožnosti podpisovateľa;
• je vyhotovený pomocou údajov na vyhotovenie elektronického podpisu, ktoré môže podpisovateľ s vysokou mierou dôveryhodnosti používať pod svojou výlučnou kontrolou (napríklad ak je podpis vykonaný na digitálnej obrazovke, heslo jednorazovo zaslané na mobilný telefón používateľa, grid karta), a
• je prepojený s údajmi, ktoré sa ním podpisujú, takým spôsobom, že každú dodatočnú zmenu údajov možno zistiť.

Pri použití zdokonaleného elektronického podpisu je takmer stopercentne zaručená totožnosť osoby, ktorá dokument podpísala a dokument zostáva nezmenený počas svojho prenosu. Na vytvorenie zdokonaleného podpisu sa používajú dáta, ktoré spoľahlivo identifikujú podpisujúceho, napríklad aj tým, že sa podpisujúca osoba podpíše priamo v aplikácii po zadaní SMS kódu, ktorý jej bude zaslaný. V praxi sme overili, že takto podpísanú rezervačnú zmluvu môžete pokojne predložiť banke, ktorá ju bude potrebovať ku schvalovaciemu procesu pri vybavovaní hypotekárneho úveru.

Vzhľadom na to, že zmluva o budúcej zmluve nevyžaduje osvedčenie podpisov a vzhľadom na to, že Slovensko je členom EÚ, kde sú nariadenia EÚ priamo uplatniteľné v členských štátoch a majú prednosť pred vnútroštátnym právom, sme presvedčení, že môžeme použiť zdokonalený elektronický podpis pri realizácii našich rezervačných zmlúv. S cieľom overiť správnosť nášho postupu sme požiadali advokátsku kanceláriu o stanovisko týkajúce sa použitia zdokonaleného elektronického podpisu pri našej práci. Ich stanovisko nás utvrdilo v našom presvedčení, že práca s takýmto podpisom je v súlade s právnymi predpismi SR.

Autor článku:

MGR. LUKÁŠ SOPKO, MBA, LL.M. - realitný maklér a CEO spoločnosti Diamond Reality / +421 902 198 170 / sopko@diamondreality.sk /