Prečo podpisujeme rezervačnú zmluvu elektronicky?

Rezervačná zmluva už zo samotného názvu slúži na to, aby ste si nehnuteľnosť na istú dobu rezervovali. Aj keď pojem rezervačná zmluva resp. dohoda o rezervácii nehnuteľnosti v našom právnom poriadku upravený nemáme, realitná prax si takúto zmluvu vyžiadala. Dobre nastavená zmluva chráni budúceho kupujúceho, budúceho predávajúceho i realitnú kanceláriu a zabezpečuje plnenie si povinností týchto strán. Naša rezervačná zmluva je koncipovaná ako zmluva o zmluve budúcej, v súlade s paragrafom 50a OZ.

Pre platnosť zmluvy o budúcej zmluve sa vyžaduje, aby bola:

1. uzavretá písomne - V paragrafe 40 ods. 4 OZ je uvedené, že písomná forma je zachovaná, ak je právny úkon urobený telegraficky, ďalekopisom alebo elektronickými prostriedkami, ktoré umožňujú zachytenie obsahu právneho úkonu a určenie osoby, ktorá právny úkon urobila. (Pozn.: O tom kedy je písomná forma zachovaná sa zaoberal aj Najvyšší súd Slovenskej republiky pod sp. zn. 4Asan/3/2016, ktorý uvádza, citujem: „Odvolací súd má za to, že za písomnosť sa za splnenia určitých podmienok môže považovať aj zaslanie e-mailu, SMS alebo faxu, pričom základnou podmienkou je, aby došlo k zachyteniu textu právneho úkonu na hmotnom podklade, z ktorého je možné identifikovať obsah právneho úkonu a osobu, ktorá tento právny úkon urobila...“)
2. aby v nej bola uvedená doba, dokedy zmluvné strany budúcu zmluvu uzavrú – to v rezervačnej zmluve nájdete.
3. uvedenie podstatných náležitostí tej zmluvy, ktorá sa má na jej základe uzatvoriť. – všetky tieto náležitosti naša rezervačná zmluva obsahuje.

Na zmluve o budúcej zmluve nemusia byť úradne osvedčené (overené) podpisy strán, lebo overenie podpisov je osobitnou náležitosťou samotnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti(kúpnej zmluvy). Tým, že na tomto type zmluvy nemusia byť podpisy overené, vieme teda využiť možnosť obyčajného (jednoduchého) či zdokonaleného elektronického podpisu. My budeme podpisovať rezervačnú zmluvu prostredníctvom zdokonaleného elektronického podpisu a rezervačnú zmluvu uzatvoríme prostredníctvom služby OK dokument. Oproti väčšine konkurenčných služieb zaznamenáva OK dokument špeciálnu skupinu dát o samotnom podpise (priebeh v čase, rýchlosť ťahu a pod.). Vďaka týmto dátam môžu experti v oblasti písmoznalectva skúmať elektronický podpis rovnakými postupmi ako podpis na papieri, a tak sa dá totožnosť podpisujúceho dodatočne veľmi jednoducho preukázať. Samotné elektronické podpisovanie výrazne šetrí čas, znižuje náklady na papier a tlač, odbúrava firemnú byrokraciu a hlavne šetrí životné prostredie.

Na území Slovenska a Európskej únie platí Nariadenie Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) č. 910/2014 z 23. júla 2014 o elektronickej identifikácii a dôveryhodných službách pre elektronické transakcie na vnútornom trhu a o zrušení smernice 1999/93/ES („Nariadenie eIDAS“).

(Nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) sú právne predpisy EÚ, ktoré majú priamu platnosť vo všetkých členských štátoch. Nariadenia sa týkajú celej EÚ a sú záväzné pre všetky členské krajiny, ktoré musia zabezpečiť, aby sa ich ustanovenia riadne uplatňovali.)

Na základe Nariadenia eIDAS rozdeľujeme elektronické podpisy do troch kategórií:

1. obyčajný (jednoduchý) elektronický podpis,
2. zdokonalený elektronický podpis, - (týmto spôsobom budeme podpisovať rezervačnú zmluvu My)
3. kvalifikovaný elektronický podpis.

Podľa čl. 49 preambuly Nariadenia eIDAS platí zásada, podľa ktorej „elektronickému podpisu by sa nemal odopierať právny účinok z dôvodu, že je v elektronickej forme…” Podľa nariadenia eIDAS teda nemôže byť dokument odmietnutý ako dôkaz v právnom konaní iba z dôvodu, že bol podpísaný elektronicky. Zdokonalený elektronický podpis si vyžaduje vyššiu mieru opatrení a istoty o tom, kto daný dokument podpísal.

Zdokonalený elektronický podpis v súlade s článkom 26 Nariadenia eIDAS musí spĺňať tieto požiadavky:

• je jedinečne spojený s podpisovateľom;
• umožňuje určenie totožnosti podpisovateľa;
• je vyhotovený pomocou údajov na vyhotovenie elektronického podpisu, ktoré môže podpisovateľ s vysokou mierou dôveryhodnosti používať pod svojou výlučnou kontrolou (napríklad ak je podpis vykonaný na digitálnej obrazovke, heslo jednorazovo zaslané na mobilný telefón používateľa, grid karta), a
• je prepojený s údajmi, ktoré sa ním podpisujú, takým spôsobom, že každú dodatočnú zmenu údajov možno zistiť.

Pri zdokonalenom elektronickom podpise platí, že totožnosť podpisovateľa dokumentu je takmer na 100 % istá a dokument sa po ceste k Vám nijako nezmenil. Je to preto, že na vytvorenie zdokonaleného podpisu sa použijú dáta, ktoré podpisujúceho pomerne spoľahlivo identifikujú. Napríklad tak, že sa podpisujúci podpíše priamo do rozhrania aplikácie čo je vlastne aj náš prípad. V praxi sme si vyskúšali, že takto podpísanú rezervačnú zmluvu môžete pokojne použiť aj pre banku, ktorá ju bude ku schvaľovaciemu procesu pri vybavovaní hypotekárneho úveru potrebovať.

Vzhľadom k tomu, že zmluva o zmluve budúcej si nevyžaduje osvedčenie podpisov a vzhľadom k tomu, že Slovensko patrí do EÚ a zákony EÚ sú nám nadradené, domnievame sa, že rezervačné zmluvy môžeme realizovať prostredníctvom zdokonaleného elektronického podpisu službou OK dokument. Naša realitná kancelária si vyžiadala stanovisko advokátskej kancelárie, ktorá sa stotožňuje s vyššie uvedenými informáciami.

Informácie spracoval:

MGR. LUKÁŠ SOPKO, MBA, LL.M. - realitný maklér a CEO spoločnosti Diamond Reality / +421 902 198 170 / sopko@diamondreality.sk /