Rekonštrukcia? Je potrebné stavebné povolenie alebo stačí ohlásenie?

Rozhodli ste sa, že dáte vašej nehnuteľnosti nový vzhľad prostredníctvom rekonštrukcie? Viete, kedy potrebujete stavebné povolenie? Alebo vám postačí len ohlásenie stavebnému úradu? Vedeli ste, že na bežné udržiavacie práce nepotrebujete dokonca ani ohlásenie? Odpovede na tieto otázky nájdeme v ustanoveniach zákona č. 50/1976 o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon).

Stavebné povolenie sa vyžaduje, pokiaľ stavebný zákon a vykonávacie predpisy k nemu alebo osobitné predpisy neustanovujú inak, pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania; stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách. Ďalej budete stavebné povolenie potrebovať aj na stavebné úpravy, najmä búracie práce, pri ktorých sa mení vzhľad, priestorové usporiadanie bytu, spôsob užívania, zásahom do nosných konštrukcií.

Kedy podľa § 55 ods. 2 stavebného zákona postačí stavebnému úradu len ohlásenie?

• pri jednoduchej stavbe, jej prístavbe a nadstavbe, ak tak určil stavebný úrad v územnom rozhodnutí,
• pri drobných stavbách, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie;
• pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti;
• pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou,
• pri stavbách elektronických komunikačných sietí (nosiče telekomunikačných zariadení) umiestňovaných na existujúcich objektoch, ktoré nepresahujú výšku 6 m, šírku 2,5 m a nezasahujú do nosných konštrukcií stavby,
• pri prízemných stavbách elektronických komunikačných sietí, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m2 a výška 4,5 m,
• pri výmene alebo dopĺňaní telekomunikačných zariadení na existujúcich stavbách elektronických komunikačných sietí, keď nedôjde k zmene stavby,
• pri reklamných stavbách, na ktorých najväčšia informačná plocha je menšia ako 3 m2, pokiaľ tento zákon neustanovuje inak.

Stavebník je povinný uskutočnenie stavieb, stavebných úprav a udržiavacích prác uvedených v § 55 ods. 2 vopred písomne ohlásiť stavebnému úradu. K ohláseniu drobnej stavby pripojí jednoduchý situačný výkres; ak ide o jednoduchú stavbu podľa § 55 ods. 2 písm. a), pripojí podklady s náležitosťami žiadosti o stavebné povolenie a projektovú dokumentáciu. Stavebný úrad môže určiť, že ohlásenú drobnú stavbu, stavebnú úpravu alebo udržiavacie práce možno uskutočniť len na základe stavebného povolenia.

Kedy sa jedná len o udržiavacie práce ku ktorým nepotrebujete ani ohlásenie?

• opravy fasády, opravy a výmena strešnej krytiny alebo povrchu plochých striech, výmena odkvapových žľabov a odtokových zvodov, opravy oplotenia a výmena jeho častí, ak sa tým nemení jeho trasa,
• opravy a výmena nepodstatných stavebných konštrukcií, najmä vnútorných priečok, omietok, obkladov stien, podláh a dlažby, komínov, okien, dverí a schodišťových zábradlí,
• údržba a opravy technického, energetického alebo technologického vybavenia stavby, ako aj výmena jeho súčastí, ak sa tým zásadne nemení jeho napojenie na verejné vybavenie územia ani nezhorší vplyv stavby na okolie alebo na životné prostredie, najmä výmena klimatizačného zariadenia, výťahu, vykurovacích kotlov a telies a vnútorných rozvodov,
• výmena zariaďovacích predmetov, najmä kuchynských liniek, vaní, vstavaných skríň,
• maliarske a natieračské práce.

Pri ohlásení stavebných úprav na ktoré nepotrebujete stavebné povolenie sa v žiadosti uvedú okrem zamýšľaných prác a ich technického opisu aj základné informácie o stavebníkovi - meno, priezvisko, adresa, kontaktné údaje a informácie o tom kde sa budú práce realizovať. Úrady obvykle požadujú aj preukázanie vlastníckych vzťahov nehnuteľnosti na ktorej sa bude realizovať rekonštrukcia, a to preukázaním listu vlastníctva či kúpnej zmluvy. Ďalej je štandardom, že takáto žiadosť obsahuje prílohu - pôdorys bytu či domu so znázornením priečok, ktoré sa v rámci rekonštrukcie budú presúvať či búrať.

Pokiaľ ste len nájomcom, budete potrebovať aj písomnú dohodu s vlastníkom stavby. Súhlas všetkých spoluvlastníkov budete potrebovať v prípade, ak nie ste výlučným vlastníkom stavby. Niekedy je dokonca potrebné aj stanovisko bytového spoločenstva domu. Ak sa chystáte vykonávať stavebné úpravy stavby, ktorá je kultúrnou pamiatkou alebo ide o stavbu, ktorá sa nachádza v pamiatkovo chránenom území, požiadajte o stanovisko orgán štátnej správy pamiatkovej starostlivosti. Čo sa týka poplatkov, pri ohlásení drobnej stavby, stavebných úprav a udržiavacích prác si pripravte 30 eur - ak ste právnická osoba, alebo 10 eur pokiaľ ide o fyzickú osobu.

Autor článku:

MGR. LUKÁŠ SOPKO, MBA, LL.M. - realitný maklér a CEO spoločnosti Diamond Reality / +421 902 198 170 / sopko@diamondreality.sk /