Rezervačná zmluva v podmienkach realitnej kancelárie

Pokiaľ ste absolvovali obhliadku nehnuteľnosti, zistili si o nej všetky, pre vás potrebné informácie a viete, či vám banka poskytne hypotekárny úver, nasleduje druhý krok – podpis rezervačnej zmluvy. Rezervačná zmluva už zo samotného názvu slúži k tomu, aby ste si nehnuteľnosť na istú dobu rezervovali. Realitná kancelária, v ktorej sa nachádza ponuka danej nehnuteľnosti, nebude nehnuteľnosť po istú dobu ďalej ponúkať resp. ďalších záujemcov upozorní na to, že bola takáto zmluva podpísaná a aktuálne sa už len čaká (vo väčšine prípadov) na schválenie úveru kupujúceho. Niekedy sú v nej uvedené aj iné povinnosti, ako napríklad odstránenie ťarchy z lisu vlastníctva, výmaz vecného bremena, presun záložného práva a iné.

Aj keď pojem rezervačná zmluva resp. dohoda o rezervácii nehnuteľnosti v našom právnom poriadku upravený nemáme, realitná prax si takúto zmluvu vyžiadala. Túto dohodu je možné uzatvoriť viacerými spôsobmi za prítomnosti ustanovení občianskeho či obchodného zákonníka resp. kombináciou oboch.  Nebudem zachádzať do detailov, ale podľa mňa je pre všetkých zúčastnených najlepšou alternatívou podpísať rezervačnú zmluvu, ktorá vo svojej podstate vychádza z ustanovení občianskeho zákonníka v nadväznosti na paragraf 50 OZ. Konkrétne v paragrafe 50a OZ je uvedené, že:

• (1) Účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.
• (2) Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté.
• (3) Tento záväzok zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

Čo by mala dobrá rezervačná zmluva obsahovať?

• Identifikáciu zmluvných strán – budúci kupujúci, budúci predávajúci a realitná kancelária
• Špecifikácia nehnuteľnosti – informácie z listu vlastníctva prípadne aj opis nehnuteľnosti
• Kúpna cena nehnuteľnosti – teda presné určenie kúpnej ceny, prípadne spôsob jej úhrady
• Výška a spôsob úhrady rezervačného poplatku
• Uvedenie termínu, do akého dátumu sa má uzatvoriť kúpna zmluva
• Výška sankcie za prípadné porušenie povinnosti jednej či druhej zmluvnej strany (napríklad sankcia za prípadne neuzatvorenie kúpnej zmluvy atď.)
• Úpravu práv a povinnosti účastníkov zmluvy, atď.

V našich rezervačných zmluvách (vypracovaných Realitnou úniou SR) ďalej uvádzame aj vyhlásenie budúceho predávajúceho a budúceho kupujúceho, napríklad:

„Budúci predávajúci vyhlasuje, že:

• všetky zákonom predpísané platby súvisiace s nehnuteľnosťami boli za predchádzajúce obdobia riadne uhradené, alebo budú ku dňu podpisu kúpnej zmluvy riadne uhradené;
• nemá vedomosť o žiadnom prebiehajúcom alebo ukončenom súdnom, exekučnom, konkurznom alebo reštrukturalizačnom konaní, ktoré by sa mohlo týkať jeho osoby alebo nehnuteľností;
• jeho právo disponovať s nehnuteľnosťou nie je ničím obmedzené;
• nehnuteľnosti neboli nadobudnuté na základe zabezpečovacieho prevodu práva alebo v dôsledku nesplnenia povinnosti zabezpečenej zabezpečovacím prevodom práva zo strany povinného (predchádzajúceho vlastníka nehnuteľností)
• na nehnuteľnostiach neviaznu žiadne ťarchy (okrem tiarch uvedených v tejto Dohode);
• nehnuteľnosti nemajú vážne skryté vady, ktorých odstránenie by vyžadovalo vynaloženie nákladov vo výške najmenej 5% z celkovej kúpnej ceny;
• uzavrel so sprostredkovateľom dohodu o sprostredkovaní prevodu vlastníctva k nehnuteľnostiam za odmenu (províziu), ktorej výška je zhodná s výškou zálohy podľa tejto Dohody;
• nie sú uzatvorené žiadne zmluvy (písomné alebo ústne) s tretími osobami týkajúce sa bytu (nájomné zmluvy, zmluvy o prevode vlastníckeho práva, budúce kúpne zmluvy, zmluvy o zriadení záložného práva, zmluvy o zabezpečovacom prevode práva a pod.);
• výška zostatku nesplatenej časti úveru budúceho predávajúceho zabezpečeného záložným právom k nehnuteľnostiam nepresahuje výšku dohodnutej kúpnej ceny.

Budúci kupujúci vyhlasuje, že:

• nehnuteľnosti pred uzavretím tejto Dohody navštívil, riadne si ich prezrel a jej ich stav je mu dobre známy,
• sa dôkladne oboznámil so svojimi finančnými možnosťami a disponuje peňažnými prostriedkami na úhradu celej kúpnej ceny (vrátane prostriedkov z hypotekárneho alebo iného úveru),
• pristúpi k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.“ - ustanovenie uvádzané pri bytoch

Záverom by som podotkol, že podpísanie rezervačnej zmluvy je prejavom seriózneho záujmu budúceho kupujúceho o nehnuteľnosť a zároveň potvrdením budúceho predávajúceho, že po istú (vopred dohodnutú) dobu nehnuteľnosť nescudzí, nezaťaží či neprenechá do užívania tretej osobe. Dobre nastavená zmluva chráni budúceho kupujúceho, budúceho predávajúceho i realitnú kanceláriu a zabezpečuje plnenie si povinností týchto strán. Odporúčam, dobre si preštudovať podmienky rezervačnej zmluvy a ešte pred samotným podpisom zistiť, či vaša bonita bude v prípade financovania kúpy nehnuteľnosti hypotekárnym úverom banke postačovať.

ZDROJ: Text článku v uvodzovkách (písmo - kurzíva) pochádza z dohody o rezervácii nehnuteľnosti vypracovanej Realitnou úniou SR.

Autor článku:

MGR. LUKÁŠ SOPKO, MBA, LL.M. - realitný maklér a CEO spoločnosti Diamond Reality / +421 902 198 170 / sopko@diamondreality.sk /