Úhrada kúpnej ceny za nehnuteľnosť bankovou vinkuláciou

Existuje niekoľko spôsobov akými je možné uhradiť kúpnu cenu. Okrem možnosti uhradenia kúpnej ceny v hotovosti, hypotekárnym úverom, zriadením notárskej úschovy, či úschovy finančných prostriedkov u tretej osoby(realitný kancelária, advokát atd´...), je možné na úhradu kúpnej ceny využiť aj vinkuláciu finančných prostriedkov v banke. Samozrejme platí, že každý kupujúci chce čo najbezpečnejším spôsobom uhradiť dohodnutú kúpnu cenu a to spôsobom, aby sa nestal obeťou podvodu. Zároveň predávajúci chce predávanú nehnuteľnosť predať a odovzdať len za podmienky, že mu bude riadne a včas uhradená celá dohodnutá kúpna cena.

O bankovej vinkulácii

Banková vinkulácia spočíva v tom, že kupujúci, ako zložiteľ finančných prostriedkov, uzavrie s bankou zmluvu o bankovej vinkulácii, ktorej predmetom bude záväzok kupujúceho zdržať sa nakladania s finančnými prostriedkami počas vopred dohodnutej doby a zároveň záväzok banky držať tieto prostriedky na účte a za istých podmienok ich uvoľniť na účet predávajúceho. Štandardne sa na 60 – 90 dní obmedzí právo kupujúceho disponovať s vloženými finančnými prostriedkami.

Peniaze z vinkulovaného účtu banka uvoľní na účet predávajúceho až po predložení originálu listu vlastníctva, na ktorom je kupujúci už uvedený ako vlastník nehnuteľnosti resp. po predložení originálu rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho. Platí však, že okrem vyššie spomínanej podmienky predloženia listu vlastníctva je možné naformulovať bankovú vinkuláciu aj iným spôsobom. (POZÓR! - Nie v každej banke je možné vinkuláciu nastaviť spôsobom, aby vydanie finančných prostriedkov predávajúcemu bolo realizované len za predpokladu, že okrem zmeny vlastníka zároveň nebudú na nehnuteľnosti evidované žiadne ťarchy či obmedzujúce poznámky a pod.)

Samotné zriadenie vinkulácie trvá zvyčajne jeden až tri pracovné dni. Poplatky za vinkuláciu sa rôznia, ale štandardne sú v rozmedzí od 50 až do 200 eur v závislosti od typu banky. Aby mal predávajúci istotu, že finančné prostriedky vo výške kúpnej ceny boli naozaj na vinkulovaný účet zložené, je dobré, aby bolo v kúpnej zmluve jasne uvedené, že najneskôr v deň podpisu kúpnej zmluvy je kupujúci povinný dokladovať zriadenie bankovej vinkulácie predávajúcemu spolu s potvrdením úhrady celej sumy, ktorá bola predmetom vinkulácie.

Exekúcia finančných prostriedkov vinkulovaných na bankovom účte

Aj keď sa v prípade vinkulácie dá hovoriť ako o jednej z najbezpečnejších možností úhrady kúpnej ceny, napriek tomu sú aj s ňou spojené isté riziká, na ktoré je potrebné upozorniť. Pokiaľ by nastala situácia, že je na kupujúceho uvalená exekúcia, exekútor môže zablokovať peniaze na ktoromkoľvek účte, vrátane účtu, na ktorom sú vinkulované finančné prostriedky, slúžiace na úhradu kúpnej ceny za nehnuteľnosť. Čo sa týka bezpečnejšej možnosti úhrady kúpnej ceny, mojím odporúčaním je úhrada formou notárskej úschovy, kde vieme s istotou vylúčiť možnosť blokácie finančných prostriedkov exekútorom, nakoľko financie sú v tomto prípade na účte notára. Viac informácií o možnosti úhrady kúpnej ceny formou notárskej úschovy nájdete v tomto odkaze:: https://www.diamondreality.sk/notarska-uschova-ako-sposob-uhrady-kupnej-ceny-za-nehnutelnost

Praktická situácia vinkulácie v SLSP banke:

Dňa 10.01.2024 budúci kupujúci a budúci predávajúci podpísali zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy v ktorej bolo uvedené, že úhrada kúpnej ceny bude realizovaná prostredníctvom vinkulácie kúpnej ceny na účte predávajúceho. Po podpise tejto zmluvy sme požiadali advokátsku kanceláriu o vyhotovenie riadnej kúpnej zmluvy, ktorú sme dali do finálneho stavu a následne kupujúci (túto finálnu verziu KZ bez toho aby bola podpísaná) zaniesol do banky, a tá vyhotovila žiadosť o zriadenie vinkulácie na účte kupujúceho. Žiadosť o vinkuláciu podpisoval len kupujúci - v tomto prípade majiteľ účtu. V žiadosti o vinkuláciu okrem vinkulovanej sumy, čísla účtu, kde budú finančné prostriedky vinkulované, dátumu - dokedy majú byť financie vinkulované ak nebudú splnené vinkulačné podmienky, bola uvedená aj osoba(predávajúci) v prospech ktorej bude vklad vinkulovaný. Okrem iného žiadosť obsahovala aj dátum dokedy má byť vklad vinkulovaný ak nebudú splnené vinkulačné podmienky. Po podpise žiadosti budúci kupujúci uhradil poplatok vo výške 120 eur. Do 2 pracovných dní bola zmluva o vinkulácii na pobočke banky a budúci kupujúci okrem samotného podpisu na zmluve o vinkulácii doložil banke už riadnu kúpnu zmluvu s overeným podpisom u predávajúceho. Na ďalší pracovný deň obdržal(do internet bankingu) budúci predávajúci(ktorý mal účet taktiež v SLSP) oznámenie o vinkulácii kde bolo uvedené, že vinkulované prostriedky budú prevedené na účet budúceho predávajúceho akonáhle sa splnia podmienky vinkulácie(z budúceho kupujúceho sa stane vlastník nehnuteľnosti). Pokiaľ by predávajúci nemal účet vedený v SLSP, tak by oznámenie o vinkulácii bolo zaslané na adresu trvalého pobytu, prípadne by si pre oznámenie vedel prísť aj fyzicky na pobočku SLSP. Po tom čo sa kupujúci stal vlastníkom nehnuteľnosti, predávajúci zaniesol do banky list vlastníctva z katastra nehnuteľností na ktorom už bol ako vlastník vedený kupujúci, banka uhradila peniaze na účet(už bývalého) vlastníka nehnuteľnosti(predávajúceho) do 24 hodín.

Autor článku:

MGR. LUKÁŠ SOPKO, MBA, LL.M. - realitný maklér a CEO spoločnosti Diamond Reality / +421 902 198 170 / sopko@diamondreality.sk /